Технический паспорт здания и помещения в Москве

В 2023 году суд в Москве отменил сделку купли-продажи квартиры на 18 миллионов рублей. Причина — технический паспорт БТИ показал перепланировку, которую продавец скрыл. Покупатель получил квартиру с незаконной стеной, а застройщик — иск о сносе. Всё это можно было увидеть в документе за 10 000 рублей.

Технический паспорт БТИ — это не просто бумага из архива. Это рентген здания: план всех этажей, экспликация помещений, год постройки, материал стен, износ конструкций. Документ показывает, что реально стоит на участке — а не что написано в ЕГРН. И часто эти данные не совпадают.

С 2013 года техпаспорт на дом официально не нужен для сделок — его заменил технический план по ФЗ-218. Но банки, суды, нотариусы до сих пор требуют старый паспорт из БТИ для объектов, построенных до 2013 года. Потому что в архиве БТИ хранится история изменений — кто, когда и что строил.

Технический паспорт делает БТИ (Бюро технической инвентаризации). Технический план — кадастровый инженер по правилам ФЗ-221. Это разные документы с разными целями:

• Технический паспорт БТИ — архивный документ. Показывает фактическое состояние здания на момент инвентаризации. Формат: поэтажный план, экспликация, описание конструкций, процент износа. Не имеет юридической силы для регистрации прав, но используется в судах как доказательство.
• Технический план — документ для Росреестра. Оформляет изменения объекта (строительство, реконструкцию, раздел). Формат: XML-файл + графическая часть по требованиям приказа Минэкономразвития №762. Подписывается электронной подписью кадастрового инженера.

Если вам нужно зарегистрировать право на новый дом — нужен технический план. Если доказать в суде, что сосед снёс несущую стену — нужен технический паспорт помещения из архива БТИ.

GradBase делает оба документа. Наши инженеры выезжают на объект, проводят обмеры, готовят техплан для Росреестра или запрашивают архивный паспорт из БТИ — в зависимости от вашей задачи.

Банк попросил техпаспорт для ипотеки старой квартиры? Нотариус требует паспорт на дом перед сделкой? Суд запросил архивные данные БТИ? Вот полный список ситуаций:

1. Ипотека на объект до 2013 года. Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк требуют техпаспорт на здание для оценки залога. Без него кредит не одобрят.
2. Сделки через нотариуса. При продаже доли в праве или оформлении дарения нотариус проверяет соответствие планировки данным ЕГРН. Техпаспорт помещения — доказательство.
3. Судебные споры. Доказать незаконную перепланировку соседа, снос несущей стены, самострой — нужен архивный паспорт БТИ с датой до изменений.
4. Перепланировка. Для согласования проекта перепланировки жилищная инспекция требует исходный техпаспорт — чтобы понять, что было до ремонта.
5. Приватизация старого жилья. Если квартира не приватизирована, администрация запросит техпаспорт из БТИ для подтверждения площади.

Срок изготовления — от 3 дней. Если объект в архиве БТИ, паспорт готов быстро. Если нужна новая инвентаризация — до 10 дней.

Цена начинается от 10 000 рублей и зависит от трёх факторов:

• Тип объекта. Квартира — 10 000–15 000 ₽. Частный дом — 15 000–25 000 ₽. Промышленное здание — от 30 000 ₽.
• Есть ли архивные данные. Если объект уже инвентаризировался БТИ — выдают копию паспорта из архива за 5 000–8 000 ₽. Если нужна новая инвентаризация — инженер выезжает на объект, делает обмеры, составляет план — это дороже.
• Срочность. Стандартный срок — 7 дней. За 3 дня — +50% к цене. За сутки — +100%.

Госпошлины нет — технический паспорт БТИ не регистрируется в Росреестре. Вы платите только за работу БТИ или кадастрового инженера.

В Москве БТИ больше не выдаёт новые техпаспорта — только архивные копии. Для свежей инвентаризации обращайтесь в кадастровую компанию. GradBase делает выезд инженера, обмеры, составление паспорта по форме БТИ — полный цикл за 3–10 дней.

Шаг 1. Определите, нужен архивный или новый паспорт
Если здание построено до 2013 года и инвентаризировалось БТИ — запросите архивную копию. Если объект новый или данных в архиве нет — закажите новую инвентаризацию.

Шаг 2. Соберите документы
Для архивной копии: паспорт собственника, выписка ЕГРН, заявление. Для новой инвентаризации: те же документы + правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве).

Шаг 3. Подайте заявку
Архивную копию заказывают через МФЦ или сайт БТИ вашего региона. Новую инвентаризацию — через кадастровую компанию (например, GradBase).

Шаг 4. Дождитесь выезда инженера (если нужна новая инвентаризация)
Инженер измеряет помещения, фотографирует конструкции, составляет поэтажный план. Присутствие собственника обязательно.

Шаг 5. Получите готовый паспорт
Архивная копия — через 3–5 дней в МФЦ. Новый техпаспорт — через 7–10 дней лично или курьером.

Если БТИ отказал в выдаче архивного паспорта (объект не инвентаризировался) — обращайтесь к кадастровому инженеру. Мы проведём обмеры, составим паспорт по форме БТИ и передадим вам заверенный документ с печатью.

Покупатель осмотрел квартиру, проверил выписку ЕГРН — всё чисто. Подписал договор. Через месяц пришла жилищная инспекция: перепланировка незаконна, снесена несущая стена. Штраф 350 000 рублей по статье 7.21 КоАП + предписание вернуть стену на место. Суд отказался расторгнуть сделку — покупатель «должен был проверить».

Технический паспорт БТИ показал бы перепланировку ДО сделки. В архиве БТИ хранится план квартиры на момент последней инвентаризации — обычно при сдаче дома. Если текущая планировка не совпадает с архивной — значит, были изменения. Легальные или нет — покажет согласование в жилинспекции.

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке запросите у продавца архивный техпаспорт из БТИ. Сравните план с фактической планировкой. Если отличия есть — требуйте документы о согласовании. Нет документов — либо продавец узаконивает перепланировку за свой счёт, либо сделка под риском.

GradBase помогает проверить недвижимость перед покупкой: запрашиваем техпаспорт из архива БТИ, сравниваем с текущим состоянием, даём заключение — есть ли незаконные изменения. Стоимость проверки — от 8 000 рублей. Это дешевле, чем судиться с продавцом и сносить стены.