Поэтажный план и экспликация помещений в Москве

Представьте: вы продаёте квартиру, покупатель уже готов подписать договор, а банк отказывает в ипотеке. Причина — в выписке из ЕГРН указана площадь 62,3 м², а в старом техпаспорте БТИ — 61,8 м². Пол-квадрата расхождения, и сделка останавливается на месяц.

Поэтажный план и экспликация — это два документа, которые работают в паре. Первый показывает границы помещений на плане этажа здания, второй — таблицу с площадями каждой комнаты. Без них не зарегистрировать право собственности после перепланировки, не получить разрешение на реконструкцию, не оформить нежилое помещение в торговом центре.

До 2013 года эти документы выдавало БТИ. Сейчас их готовят кадастровые инженеры по ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости». Формат изменился, но суть та же: план фиксирует что есть, экспликация — сколько метров.

1. Перепланировка узаконена, но не внесена в ЕГРН. Вы снесли стену между кухней и комнатой, получили акт приёмочной комиссии, но в Росреестре по-прежнему числится старая планировка. Чтобы обновить сведения, нужен новый технический план с актуальной экспликацией. Стоимость — от 7 000 ₽, срок — от 1 дня.

2. Покупка квартиры в новостройке. Застройщик сдал дом, но в ЕГРН ещё нет данных о помещениях — только контур здания. Чтобы зарегистрировать право собственности, нужен поэтажный план БТИ или его современный аналог — технический план помещения с экспликацией. Без этого Росреестр не примет документы.

3. Оформление нежилого помещения. Вы арендуете офис в бизнес-центре и хотите выкупить его. В договоре аренды указан номер помещения 3-15, но в ЕГРН этот номер не зарегистрирован. Нужна экспликация помещений, которая свяжет фактические границы с кадастровым номером.

Документ состоит из двух частей. План — это чертёж в масштабе 1:200, где показаны:

• контур здания на этаже
• границы вашего помещения (обводятся жирной линией)
• несущие и ненесущие стены
• расположение дверей, окон, сантехники
• номера помещений

Экспликация — таблица с площадями:

• номер помещения по плану
• назначение (жилое, подсобное, балкон)
• площадь в м² (с точностью до 0,1)
• общая площадь объекта

Например, для двухкомнатной квартиры экспликация выглядит так: комната 1 — 18,3 м², комната 2 — 12,7 м², кухня — 9,2 м², санузел — 3,8 м², коридор — 5,1 м², балкон — 3,0 м². Общая площадь — 49,1 м² (балкон считается с коэффициентом 0,5).

Документ заверяется подписью кадастрового инженера и печатью организации. Срок действия не ограничен, пока планировка не изменится.

Шаг 1. Закажите выезд инженера. В GradBase это можно сделать через калькулятор на сайте — указываете адрес, тип помещения, нужные документы. Стоимость рассчитается автоматически.

Шаг 2. Инженер приезжает на объект с лазерным дальномером, замеряет помещения, фиксирует расположение стен, дверей, окон. Съёмка квартиры 50 м² занимает 30-40 минут. Если нужна геодезическая съёмка для сложного объекта (например, многоуровневого пентхауса), время увеличивается до 2 часов.

Шаг 3. На основе замеров инженер чертит поэтажный план в программе AutoCAD или CREDO, составляет экспликацию, подписывает документы электронной подписью.

Шаг 4. Вы получаете готовый комплект: план в формате PDF + XML для загрузки в Росреестр. Если нужна бумажная версия с печатью — добавляется 1 день на печать и курьерскую доставку.

Срок — от 1 дня с момента выезда. Цена в Москве — от 7 000 ₽ для стандартной квартиры, от 12 000 ₽ для помещения со сложной конфигурацией (угловое, со вторым светом, с антресолями).

В 80% случаев площадь в старом техпаспорте БТИ отличается от данных ЕГРН на 0,3-1,5 м². Причина не в ошибке — просто разные методики замера.

БТИ до 2013 года измеряло площадь по внутреннему контуру стен — от штукатурки до штукатурки. Современные кадастровые инженеры замеряют по осям несущих стен согласно приказу Минэкономразвития №921. Если стена толщиной 40 см, разница на четырёх стенах комнаты может дать +0,8 м² к площади.

Вторая причина — балконы. До 2005 года их включали в общую площадь с коэффициентом 0,5. С 2005 по 2020 — не включали вообще. С 2020 года (изменения в ЖК РФ) — снова включают, но с коэффициентом 0,3. Если у вас балкон 6 м², в старом плане БТИ это +3 м² к площади, в новом — +1,8 м².

Чтобы избежать проблем при продаже, закажите актуальный поэтажный план и экспликацию. Это снимет вопросы банка и покупателя до подписания договора.

Цена поэтажного плана зависит от типа объекта и площади:

• квартира до 100 м² — от 7 000 ₽
• квартира 100-200 м² — от 10 000 ₽
• нежилое помещение до 50 м² — от 9 000 ₽
• нежилое помещение 50-200 м² — от 15 000 ₽
• часть здания (этаж в офисном центре) — от 25 000 ₽

Срочное изготовление (в день обращения) — +50% к стоимости. Выезд инженера за пределы МКАД — +30 ₽/км.

Сроки: стандартный — 1-3 рабочих дня, срочный — в день обращения (при условии выезда инженера до 12:00). Если объект сложный (например, двухуровневая квартира с мансардой), срок увеличивается до 5 дней — инженеру нужно согласовать план с архитектором здания.

Госпошлина за регистрацию изменений в ЕГРН на основе нового плана — 350 ₽ для физлиц, 1 000 ₽ для юрлиц (ст. 333.33 НК РФ).